Le remembrement urbain

Le remembrement urbain

INTRODUCTION

Les principes concernant le remembrement urbain ont été inscrits pour la première fois dans l’article 9 du dahir  16 avril 1914. Ce dernier a prévu la constitution d’une commission syndicale de propriétaires urbains pour assurer le remembrement des propriétés urbaines et ce, en vue de l’exécution du plan d’aménagement ou d’alignement. 

Ces principes ont été précisés d’avantage par le dahir du 12 novembre 1917. Ce texte a instauré les règles principales qui définissent la procédure du remembrement et le mode de constitution et de fonctionnement de l’association syndicale de propriétaires  urbains. Cette association est, par ailleurs, le principal organe responsable de cette opération d’urbanisme.

Le dahir du 12 novembre 1917 accorde à ces associations un pouvoir identique à celui de la puissance publique pour procéder au regroupement nécessaire des propriétaires, à l’aménagement de ces propriétés, et à la redistribution des terrains après prélèvement des parcelles nécessaires à la voirie et aux places publiques.

Chapitre 1 : objet du remembrement

Le remembrement Urbain est une des opérations d’urbanisme qui consiste à regrouper, aménager et distribuer des terrains en vue d’une utilisation conforme aux dispositions du plan d’aménagement ou d’alignement.

Cette opération d’urbanisme peut constituer une solution aux problèmes qui se présentent  lorsque certaines parties du plan d’aménagement doivent s’appliquer sur des propriétés très morcelées, ou des constructions denses.

Une première solution consisterait   à exproprier par zone pour permettre à l’administration d’acquérir les terrains ou les constructions, les adapter aux données du plan d’aménagement puis les céder.

Par le remembrement les propriétaires urbains échappent à cette mesure de coercition et évitent l’expropriation. Ils s’organisent ainsi pour faire eux-mêmes et pour leur compte les rectifications nécessaires à leurs propriétés.

Une telle opération a pour objet de se conformer aux dispositions du plan d’aménagement, ce qui dispense, par les mêmes occasions, l’administration d’un long travail, à savoir exproprier, aménager et vendre. 

Ainsi, l’objet essentiel du remembrement est d’effectuer des opérations d’urbanisme en vue de l’application du plan d’aménagement. Ces opérations portent sur trois types d’action : regrouper, aménager puis distribuer.

Chapitre 2 : procédures du remembrement

Le remembrement urbain est effectué  par une association syndicale constituée à cet effet. Ainsi  la procédure du remembrement doit passer d’abord par la constitution de cette association qui prendra en charge le remembrement des terrains en vue de faciliter l’exécution des opérations prévues par le plan d’aménagement.

Section 1 : constitution d’une association syndicale de propriétaires urbains

Aux termes de l’article premier du dahir du 12 novembre 1917 la constitution d’une association de propriétaires urbains ne peut être  faite que dans les « agglomérations urbaines ». Ces agglomérations sont celles définies par l’article premier du dahir relatif à l’urbanisme. Ainsi, les associations tendent à mettre en œuvre les prescriptions du plan d’aménagement.

Ces associations peuvent être créées dans :

·        Les villes érigées en municipalités,

·        Les centres existants ou en formation, délimités par décret,

·        Les zones de banlieue,

·        Les zones  périphériques des villes érigées en municipalités ou deux centres délimités,

·        Les groupements d’urbanisme.

Les associations, à qui le dahir du 12 novembre 1917 donne le pouvoir de puissance publique pour procéder à un regroupement et redistribution des propriétés, sont constituées soit à l’initiative du chef des services municipaux, soit après examen des demandes qui lui sont adressés à cet effet par les propriétaires intéressés. Cette constitution obéit  à une procédure spéciale déterminée par les articles 2, 3,4 et 5 du dahir du 12 novembre 1917. Cette procédure nécessite la constitution d’un dossier de remembrement, et la formation  d’une commission syndicale pour représenter l’association et procéder en son nom à la réalisation des opérations nécessaires pour effectuer le remembrement.

Sous  section 1 : constitution d’une commission syndicale

La commission d’une constitution syndicale est l’organe délibérant exécutif et représentatif de l’association syndicale.

Elle est présidée de droit par le président du conseil municipal ou son délégué et composée de quatre à huit membres élus par l’assemblée générale constructive parmi les propriétaires membres de l’association.

Au cas où la commission syndicale fonctionne d’une manière qui entrave la réalisation des programmes de remembrement, le président du conseil peut dissoudre et convoquer les propriétaires à une assembler générale pour élire une nouvelle commission. Il peut, en même temps, désigner une commission provisoire qui s’occupe des affaires de l’association jusqu’à l’élection de la nouvelle commission.

La loi  n’a imposé aucun délai la nomination de la commission provisoire  et l’élection de la nouvelle commission, ce qui permet parfois à l’administration de dissoudre la commission élue, de nommer une commission provisoire sans convoquer l’assemblée générale, et donne en fait à la commission nommée le droit de s’occuper de toutes les affaires du remembrement sans intervention des représentants des propriétaires.

Sous section2 : pouvoir de la commission syndicale

La commission syndicale est l’organe représentatif de l’association syndicale aux termes d’un arrêt du  tribunal  de première instance de Casablanca : « les associations syndicale prévue par le dahir 12 novembre 1917 sont administrées par une commission dite syndicale qui constitue leur organe de délibération et d’exécution »

C’est la commission syndicale qui représente l’association syndicale dans tous les actes de la vie civile et administrative qui ont une relation avec les buts de l’association.

Elle règle par ses délibérations toutes les affaires de l’association et prend les mesures pour les exécuter.

Sous section 3 : homologation des décisions de la commission syndicale 

Les décisions de la commission syndicale ou du comité syndicale sont homologuées par décrêt,  sauf dans le cas où les opérations de l’association mettent en cause un bien habous. Dans ce cas l’homologation doit être faite par dahir.

L’exigence d’une telle procédure découle de l’importance qu’accorde la loi aux biens habous.

Le bien habous est créé en faveur d’une œuvre religieuse ou d’utilité publique et devient inaliénable. C’est en raison de l’importance qu’il revêt que le législateur a prévu l’intervention d’un dahir.

L’homologation par dahir ou décrêt donne un caractère administratif aux décisions de la commission ou du comité syndical, et leur donne une force exécutoire.

Sous section 4 : dissolution de l’association syndicale

L’association syndicale est constituée pour accomplir des opérations précises, à savoir le remembrement et l’aménagement d’une zone déterminée.

Dès lors que l’association syndicale a accompli le remembrement, elle est dissoute par décrêt pris après avis motivé du conseil municipal.

Sous section 5 : publicité

Le dahir du 12 novembre 1917 énumère plusieurs formes de publicité qui doivent intervenir dans les différentes phases de procédure :

ü Le plan périmétral et le projet de statuts déterminant le but, les règles d’organisation et de fonctionnement sont déposés à la municipalité ou toute personne intéressée peut en prendre connaissance et présenter ses observations avant la réunion de l’assemblée générale constitutive.

ü Ce dépôt lui-même fait l’objet d’une publication par voie d’affiches et notifications personnelles aux propriétaires des terrains compris dans le périmètre de l’occasion projetée.

ü Le décret constituant l’association est publié au bulletin officiel,

ü Le tableau des parcelles comprises dans la plan périmétral avec leur évaluation  et le projet de redistribution de ces parcelles accompagné, s’il ya lieu, d’une liste des compensations financières, contributions, soultes ou indemnités que ce projet comporte, doivent être déposés pendant une durée de quinze jours à la municipalité ou les intéressés sont avisés d’en prendre connaissance et de présenter leurs observations.

ü Le décret d’homologation de la décision de la commission syndicale est publié au bulletin officiel.

D’autres avis sont également publiés au bulletin officiel pour informer le public du dépôt au siège  de la municipalité de la décision de la commission syndicale, des plans et de la liste des indemnités, soultes et des contributions, avec les noms des débiteurs et bénéficiaires. Ces avis doivent également être affichées  à la municipalité et publiés dans les journaux d’annonces légales de la ville intéressée.

Section 2 : constitution d’un dossier de remembrement

Le dossier de remembrement est un ensemble de documents préparés par les services techniques de la municipalité et soumis à l’avis du conseil municipal.

Il comporte un plan périmétral de la zone à remembrer, un projet de redistribution des parcelles et une liste des compensations financière, contributions,  soultes ou  indemnités que prévoit le projet. Il comporte le projet de statuts.

Sous sections 1 : le plan périmétral

Le plan   périmétral est un document graphique indiquant l’état de la zone à remembrer, et précisant ses caractères, l’état des sols, l’état des constructions, la largeur des voies et  places publiques et toutes autres indications susceptibles de donner le plus d’indications possibles sur l’état des terrains et les causes de remembrement.

 Cet élément du dossier de remembrement sert à donner au public  une idée sur l’état effectif  du périmètre à remembrer. Il est donc l’élément de base qui indique les modifications nécessaires en vue de se conformer aux plans d’urbanisme.

Sous section 2 : le projet de redistribution des parcelles

Ce projet comporte des indications concernant toutes les opérations nécessaires pour effectuer le remembrement  et se conformer aux plans d’urbanisme. Pour parvenir à ce but, il doit contenir les indications suivantes :

ü Un plan des immeubles bâtis ou non devant faire l’objet d’un transfert,

ü Un plan indiquant les constructions dont la démolition est nécessaire,

ü Les terrains qui doivent faire paie des voies et places publiques,

ü Les terrains réservés à la création d’espaces libres de jardins publiques, réserves boisées, terrains de jeux et de sport, parcs…. Et de tout ouvrage d’intérêt commun,

ü Les parcelles qui ne font l’objet d’aucun changement de propriétaire, ni de nature, du fait qu’ils sont en accord avec les plans d’urbanisme

 Sous section 2 : le projet de l’association syndicale

Au terme de l’alinéa de l’article 2 du dahir 12 novembre 1917 : « le chef des services municipaux, après avis de la commission municipale, fait dresser un plan périmétral et établir un projet statuts déterminant le but de l’association, ainsi que ses règles d’organisation et de fonctionnement »

Ce dossier fait l’objet d’une enquête pendant 15 jours après laquelle il est soumis avec les observations présentées à la délibération de la commission syndicale.

Sous section 3 : nature juridique de l’association syndicale

La constitution de l’association par des propriétaires privés conduit à poser plusieurs questions sur la nature juridique

Avant d’essayer de répondre à ces question il convient de préciser tout à d’abord qu’il ne fait pas de doute que cette association jouit de la personnalité morale et juridique. Mais constitue-t-elle une personne morale de droit public ou de droit privé ?

L’association syndicale de propriétaire urbaine bien qu’elle soit constituer de personnes privés, a comme but de facilité la réalisation de toute opération prévue par un plan d’aménagement ou la réalisation des zones d’habitats économiques

Un tel but d’intérêt général, confère à cette association la caractère de service public. Ce point de vue a été consacré par l’article 23 alinéa 1 de la loi française de 11 octobre 1940 (inspirer de loi de 1865 sur les associations syndicale de propriétaires) qui prescrit que : «l’association syndicale de remembrement est un établissement public ». Son caractère de service public réside dans les caractères suivants :

·        D’abord son but : ce but tend à réaliser des actions d’intérêt général

·        dans son mode de constitution, le mode forcé pour les associations syndicales constituées en vue de la réalisation d’un programmes d’habitat économique et dans les autres cas.

·        dans la force exécutoire qui caractérise ses décisions dans la tutelle exercée par l’administration sur les délibérations.

Sa composition par des personnes privées n’exclut en aucun cas son caractère public car ces personnes privées gèrent et font fonctionner un service public.

Chapitre 3 : effets de remembrement

Le déclenchement de la procédure de remembrement entraine des effets qui tendent à empêcher tout acte susceptible de rendre les opérations de remembrement plus  difficiles, plus couteuses ou plus lentes ainsi que l’obligation d’inscription au livre foncier. Ces effets se produisent après la constitution de l’association syndicale. A coté de ces effets  temporaires, l’homologation de la décision de la commission syndicale produit d’autres effets qu’il convient d’analyser

Section 1 : effets de la constitution de l’association syndicale

Aux termes de l’article 6 du dahir du 12 novembre 1917 : «  A dater du jour de la publication au bulletin officiel du décret constituant l’association aucune construction nouvelle ne peut être élevée sur les terrains compris dans le plan périmétral et il ne peut être fait aux constructions existantes sur les mêmes terrains que les réparations confortatives autorisées par l’administration. Toutefois, en ce qui concerne les terrains sis en dehors des voies et places projetées des autorisations spéciales de bâtir pourront être accordées après avis conforme de la commission syndicale

Par ailleurs, l’administration ou l’association, selon les cas, est autorisée à entrer immédiatement en possession des terrains compris dans les emprises des voies et places projetées, à l’exception, de terrains bâtis.

De cet article il découle que les conséquences de la constitution de l’association syndicale sont de trois ordres :

1-     l’interdiction de construire dans le périmètre de l’association.

2-    L’interdiction de changer des constructions existantes.

3-Le transfert des terrains compris dans les emprises des voies et place projetées à l’administration.

Le dahir du 10 juin 1922 qui complète celui de 1917 entraine une quatrième conséquence : l’inscription obligatoire au livre foncier dès la constitution de l’association syndicale    

Section 2 : effets de l’homologation de la décision de la commission syndicale

La décision syndicale précisant les opérations nécessaires pour le remembrement produit, à partir de son homologation, un certain nombre de conséquences qu’il convient de préciser.

En premier lieu, la distribution des nouvelles parcelles de terrains entraine le transfert de tous les droits grevant les immeubles. En deuxième lieu, l’administration entre d’office en possession des terrains bâtis compris dans le tracé des voies et places indiquées sur le plan.

Sous-section 1 : le transfert des droits réels de toute nature grévant les immeubles

Une fois la décision de la commission syndicale homologuée, les droits réels de toute nature grévant les immeubles sont transférés d’office sur les nouvelles parcelles attribuées en échange

Cela veut dire qu’un propriétaire qui reçoit en échange de sa parcelle une autre parcelle n’obtient pas seulement le droit de propriété  sur la nouvelle parcelle, mais il la reçoit avec tous les droits réels qui grévaient sa première propriété. Par exemple, le propriétaire de la parcelle X qui fait l’objet d’une hypothèque, s’il reçoit en échange de cette dernière une parcelle Y, la reçoit avec la même hypothèque qui grevait la parcelle X

Ce transfert de droits réels peut être fait aussi sur les soultes et indemnité. Ainsi, le propriétaire de la parcelle X qui reçoit une soulte ou une indemnité en échange de sa propriété, reçoit en même temps l’hypothèque.  

Sous-section 2 : la prise en possession par l’Administration ou l’association des immeubles bâtis entamés par le tracé des voies et places indiquées par le plan

La création de l’association syndicale ne donne pas le droit à l’administration ou à l’association d’entrer en possession des immeubles bâtis situés dans les voies et places projetées, sauf en cas d’entente à l’amiable. Par contre, dès l’homologation par décret de la décision de la commission syndicale, l’administration ou l’association peut prendre possession, après versement d’une indemnité, de tous les immeubles bâtis situés dans le tracé des voies et place indiquées sur le plan.

L’Administration ou l’association peuvent donc acquérir ces constructions sans être obligées de procéder à d’autres formalités que le versement d’une indemnité déjà fixée par la commission syndicale.

Chapitre 4 : Ressources et moyens financiers d’exécution des opérations de remembrement

L’association syndicale des propriétaires urbains, comme toutes les personnes publiques ayant la personnalité morale. Dispose d’une autonomie financière qui lui permet de procéder à la gestion financière  et comptable de l’association, d’en déterminer les recettes et le dépenses selon les normes juridiques en vigueur  

Le budget de l’association est ainsi constitué de deux series de ressources :

·        La première revêt un caractère général et provient de legs ou de toute autre ressource qui n’engage pas l’association

·        La seconde source de financement présente un caractère particulier.

En effet, aux termes de la loi du 12 novembre 1917, l’association syndicale peut disposer des moyens financiers émanant de la création de taxes, des participations des propriétaires, des crédits, des subventions de l’administration ou enfin de la prise en charge par l’administration des frais des travaux de remembrement.

Section 1 : la création de taxes 

En vue de la réalisation des opérations de remembrement, l’association syndicale peut imposer le paiement d’une taxe.

La décision de créer cette taxe mentionne son rôle sa destination et par conséquent son assiette, et les propriétaires assujettis. Elle doit être visée par le président du conseil municipal et transmise au receveur municipal qui se charge de son recouvrement, comme en matière de taxes exceptionnelles.

Section 2 : les participations des propriétaires

L’association peut avoir d’autres ressources qui proviennent des participations imposées aux propriétaires qui se trouvent, du fait du remembrement, avantagés par rapport aux autres.

Cette participation a un double but, elle assure d’abord à l’association  un moyen de financer les opérations de remembrement et d’indemniser les propriétaires désavantagés. Elle contribue ensuite à équilibrer les situations de tous les propriétaires syndiqués.

Elle peut être imposée aux propriétaire qui bénéficient du remembrement sans qu’il ne leur soit possible d’abandonner une surface de terrain représentant leur contribution aux voies et places publiques, ou aux autres propriétaires qui se trouvent à la suite de la redistribution avantagés par la riveraineté du centre d’activité ou par tout autre avantage jugé comme tel par la commission syndicale.

Cette participation constitue une charge réelle, qui suit l’immeuble jusqu’au jour ou les opérations syndicales sont homologuées. Si celles-ci intervienne, elle se transforme en une dette personnelle sous forme d’une taxe d’un montant déterminé, dette qui suit la personne qui se trouve propriétaire de l’immeuble à cette époque.

Section 3 : les subventions publiques

 Les associations syndicales de propriétaires urbains ont pour finalité de réaliser un intérêt général qui consiste à mettre en œuvre les données des plans d’aménagement et des plans d’alignement. L’exercice de cette fonction à caractère public relève, en principe, des attributions de l’Administration. C’est à elle qu’incombe en effet, en priorité, les charges d’exécuter ou  de faire exécuter les plans d’urbanisme.

Par conséquent, lorsque le législateur a offert la possibilité aux propriétaires de s’organiser pour aboutir à la réalisation des plans d’urbanisme. Il a d’un coté, dispensé l’administration d’un travail qu’elle doit accomplir et, d’un autre coté. Il a fait participer les particuliers à un travail qui les concerne et qui a un caractère d’intérêt général.

Ce qui signifie que l’Administration doit en principe contrôler l’association syndicale. Ce contrôle est assuré par le biais de la présidence de l’association qui est attribuée au président du conseil municipal et par les subventions qui peuvent être accordées par l’Etat ou les municipalités à l’association.

Section 4 : l’emprunt

L’association syndicale peut, pour alimenter son budget et se procurer des ressources nécessaires aux opérations qui entrent dans ses  compétences  emprunter à l’Etat, aux municipalités ou même à des organismes et personnes privées.

Pour effectuer cette opération, l’association doit recueillir l’avis conforme du conseil municipal et l’autorisation du premier ministre. Elle peut déléguer, en garantie de ses emprunts, la réception de ses taxes et créances.

Section 5 : la prise en charge des frais par l’Administration :

L’Administration peut, de son propre gré, prendre  en charge tout ou partie des frais des travaux nécessaires au remembrement et cela dans le cas d’association syndicale crée pour l’aménagement des secteurs d’habitats.

Elle peut aussi prendre en charge le tiers des frais dans le cas ou les propriétaires syndicales décident de lotir leurs propriétés, et d’exécuter les travaux d’équipement qui,, normalement, doivent être exécutés par les propriétaires

Dans le même optique, l’Administration peut supporter la majorité des dépenses nécessaires à l’équipement d’un lotissement destiné à l’habitat économique si les propriétaires acceptent de se conformer au cahier des charges proposé par l’Administration et qui détermine en particulier les modalités de revente des lots.

Il apparait, en définitive, que le budget de l’association syndicale lui assure une autonomie financière certaine qui se maintient même dans le cas ou l’Administration prend en charge les frais nécessaires pour le remembrement. L’intervention de l’Administration vise, en effet, un double objectif : d’une part exécuter une mission d’intérêt général en procédant à l’aménagement des secteurs d’habitats économiques ; et d’autres part aider les associations syndicales en difficulté.